Hypotheek berekenen met overwaarde: hoeveel kun je lenen?

Is je woning meer waard geworden of heb je al een deel van je hypotheek afgelost? Dan heb je mogelijk overwaarde. Die overwaarde kan een rol spelen als je een andere woning wilt kopen, je huis wilt verbouwen of extra geld wilt vrijmaken. Maar hoeveel kun je ermee financieren? Een hypotheek berekenen met overwaarde begint met inzicht in de waarde van je woning, je openstaande hypotheek en je financiële mogelijkheden.

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van je woning en de hypotheekschuld die er nog op rust.

Overwaarde = actuele woningwaarde − openstaande hypotheekschuld

Stel dat je woning volgens een recente waardebepaling €420.000 waard is en je nog €260.000 aan hypotheek hebt openstaan. Dan is de geschatte overwaarde €160.000.

Dit bedrag is niet altijd hetzelfde als het bedrag dat je daadwerkelijk kunt besteden. Bij verkoop kunnen er bijvoorbeeld kosten zijn, zoals makelaars- en notariskosten. Ook kan een geldverstrekker voorwaarden stellen als je de overwaarde wilt opnemen.

Overwaarde berekenen: welke gegevens heb je nodig?

Voor een eerste berekening zijn vooral deze gegevens belangrijk:

• De actuele marktwaarde: bijvoorbeeld een recente taxatie of een waardebepaling. Een online schatting kan een indicatie geven, maar is niet altijd voldoende voor een hypotheekaanvraag.
• De resterende hypotheekschuld: controleer je meest recente hypotheekoverzicht. Houd rekening met eventuele extra leningdelen.
• Eventuele verkoopkosten: deze spelen vooral een rol als je de woning verkoopt en de opbrengst wilt gebruiken voor een volgende aankoop.
• Je inkomen en financiële verplichtingen: die bepalen mede hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

Betekent overwaarde dat je evenveel extra kunt lenen?

Nee. Overwaarde is niet automatisch hetzelfde als extra leencapaciteit. Een hypotheekverstrekker kijkt doorgaans zowel naar de waarde van de woning als naar je inkomen, vaste lasten en andere financiële verplichtingen. Ook de rente, rentevaste periode en looptijd van de hypotheek spelen mee.

Bij een hypotheekaanvraag kunnen daarom twee grenzen van belang zijn:

• De maximale hypotheek op basis van je inkomen. Hierbij wordt onder meer gekeken naar je inkomen, eventuele schulden en de maandlasten die bij de nieuwe hypotheek horen.
• De maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde. De woning dient als zekerheid voor de lening. De geldverstrekker beoordeelt daarom ook de marktwaarde en de bestemming van het geld.

De laagste van deze grenzen kan bepalen hoeveel je uiteindelijk kunt lenen. Een berekening van de overwaarde geeft dus vooral een eerste indicatie; het is geen garantie op goedkeuring.

Overwaarde gebruiken voor een verbouwing

Je kunt soms overwaarde benutten om een verbouwing te financieren. Denk aan een nieuwe keuken, een uitbouw of verduurzamingsmaatregelen. Dat kan bijvoorbeeld door je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten.

De geldverstrekker beoordeelt daarbij onder andere of de hogere maandlasten passen bij je inkomen en of de woning voldoende waarde biedt als onderpand. Voor sommige verbouwingen kan een bouwdepot worden gebruikt: het geleende bedrag wordt dan beschikbaar gesteld om goedgekeurde facturen te betalen.

Vergelijk de totale kosten goed. Naast de rente kunnen er advies-, taxatie-, notaris- en afsluitkosten zijn. Een verhoging van je hypotheek kan bovendien gevolgen hebben voor de looptijd en je maandlasten.

Overwaarde gebruiken bij de aankoop van een andere woning

Verkoop je je woning, dan kan de netto-opbrengst na aflossing van de hypotheek en verkoopkosten worden gebruikt voor de aankoop van een volgende woning. Dit bedrag kan je benodigde hypotheek verlagen.

Koop je een nieuwe woning voordat je oude woning is verkocht, dan is de overwaarde mogelijk nog niet beschikbaar. In bepaalde situaties kan een overbruggingskrediet uitkomst bieden. De geldverstrekker kijkt dan naar de verwachte verkoopopbrengst en je financiële situatie. Omdat de verkoopprijs en verkooptijd niet altijd zeker zijn, kunnen hier voorwaarden en risico’s aan verbonden zijn.

Hypotheek verhogen om overwaarde op te nemen

Wil je geld vrijmaken zonder je woning te verkopen, dan kun je onderzoeken of je de hypotheek kunt verhogen of oversluiten. De nieuwe hypotheekschuld wordt dan hoger. Daardoor stijgen meestal ook de maandlasten en betaal je mogelijk langer rente.

Een hypotheekverhoging is niet in iedere situatie mogelijk. De woning moet voldoende waarde hebben en de lasten moeten passen bij je inkomen. Daarnaast kunnen kosten ontstaan voor advies, taxatie, notaris of het aanpassen van de hypotheek. Laat daarom niet alleen het beschikbare bedrag, maar ook de totale kosten over de hele looptijd berekenen.

Belasting en hypotheekrenteaftrek

De fiscale gevolgen hangen onder meer af van waarvoor je het extra geleende bedrag gebruikt en hoe de lening wordt afgelost. Voor nieuwe eigenwoningschulden gelden voorwaarden om mogelijk in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Gebruik je het geld bijvoorbeeld voor een ander doel dan de eigen woning, dan kan de fiscale behandeling anders zijn.

De regels kunnen veranderen en zijn afhankelijk van je persoonlijke situatie. Vraag bij twijfel advies aan een hypotheekadviseur of belastingadviseur.

Zelf een eerste indicatie maken

Een eenvoudige eerste berekening ziet er zo uit:

1. Schat de actuele marktwaarde van je woning.
2. Trek de openstaande hypotheekschuld daarvan af.
3. Houd rekening met mogelijke verkoop- en financieringskosten.
4. Onderzoek hoeveel hypotheek je op basis van je inkomen kunt dragen.
5. Laat controleren welke voorwaarden en kosten gelden voor het opnemen of gebruiken van de overwaarde.

Voorbeeld: bij een woningwaarde van €420.000 en een resterende hypotheek van €260.000 bedraagt de bruto overwaarde ongeveer €160.000. Dat betekent niet automatisch dat je €160.000 kunt opnemen. De uiteindelijke mogelijkheden hangen af van onder andere je inkomen, de woningwaarde, de hypotheekvorm en de voorwaarden van de geldverstrekker.

Veelgestelde vragen over hypotheek berekenen en overwaarde

Hoe weet ik hoeveel overwaarde mijn woning heeft?

Trek de resterende hypotheekschuld af van de actuele marktwaarde. Voor een hypotheekaanvraag kan een geldverstrekker een taxatierapport of een andere geaccepteerde waardebepaling vragen.

Kan ik mijn overwaarde opnemen zonder mijn huis te verkopen?

Dat kan soms door een hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. De geldverstrekker beoordeelt onder meer je inkomen, de waarde van de woning en het doel van de lening.

Kan ik overwaarde gebruiken als inkomen?

Overwaarde is vermogen in je woning en niet automatisch inkomen. Je kunt het mogelijk beschikbaar maken via verkoop of een aanvullende hypotheek, maar daarvoor gelden voorwaarden en er kunnen extra lasten ontstaan.

Is een online berekening definitief?

Nee. Een online berekening is een indicatie. Voor een definitieve beoordeling zijn actuele gegevens nodig, zoals een betrouwbare woningwaardering, de hypotheekschuld en informatie over je inkomen en verplichtingen.

Conclusie

Overwaarde berekenen is een goede eerste stap als je wilt verbouwen, verhuizen of geld uit je woning wilt vrijmaken. De berekening begint met de marktwaarde van je woning minus de openstaande hypotheek. Hoeveel je daadwerkelijk kunt lenen of besteden, hangt daarnaast af van je inkomen, de financieringskosten en de voorwaarden van de geldverstrekker. Laat daarom altijd zowel de haalbare hypotheek als de bijbehorende maandlasten en totale kosten beoordelen.

 

Veelgestelde Vragen over het Berekenen en Opnemen van Overwaarde bij Hypotheken

1. Hoe bereken je de overwaarde van je huis?
2. Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met mijn overwaarde?
3. Kan ik mijn overwaarde opnemen zonder mijn huis te verkopen?
4. Hoeveel overwaarde kan ik gebruiken voor een verbouwing?
5. Kan ik mijn overwaarde gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning?
6. Welke kosten komen kijken bij het opnemen van overwaarde?
7. Heeft het opnemen van overwaarde gevolgen voor mijn hypotheekrenteaftrek?

Hoe bereken je de overwaarde van je huis?

Je berekent de overwaarde door de openstaande hypotheekschuld af te trekken van de actuele marktwaarde van je woning. Is je huis bijvoorbeeld €400.000 waard en staat er nog €250.000 hypotheek open, dan is de geschatte overwaarde €150.000. De marktwaarde kun je laten vaststellen met een taxatie; een online waardeschatting is alleen een indicatie. Houd er rekening mee dat verkoop- of financieringskosten het bedrag dat je uiteindelijk kunt besteden kunnen verlagen.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met mijn overwaarde?

Hoeveel hypotheek je met je overwaarde kunt krijgen, hangt niet alleen af van het verschil tussen de actuele woningwaarde en je openstaande hypotheek. De geldverstrekker kijkt ook naar je inkomen, financiële verplichtingen, de waarde van je woning en het doel van de lening. Overwaarde is dus niet automatisch volledig opneembaar: je maximale hypotheek wordt bepaald door zowel je leencapaciteit als de voorwaarden van de geldverstrekker. Een hypotheekadviseur kan met actuele gegevens berekenen wat in jouw situatie mogelijk is en welke maandlasten daarbij horen.

Kan ik mijn overwaarde opnemen zonder mijn huis te verkopen?

Ja, in veel gevallen kun je overwaarde opnemen zonder je huis te verkopen, bijvoorbeeld door je bestaande hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek af te sluiten. De geldverstrekker beoordeelt wel of je inkomen voldoende is voor de hogere maandlasten en of de woning genoeg zekerheid biedt. Houd ook rekening met mogelijke advies-, taxatie- en notariskosten. Een hypotheekadviseur kan helpen berekenen hoeveel je kunt opnemen en wat dit betekent voor je maandlasten en totale hypotheekschuld.

Hoeveel overwaarde kan ik gebruiken voor een verbouwing?

Hoeveel overwaarde je voor een verbouwing kunt gebruiken, hangt af van de actuele waarde van je woning, je resterende hypotheekschuld en je inkomen. De overwaarde is dus niet automatisch volledig beschikbaar: de hypotheekverstrekker beoordeelt hoeveel je verantwoord kunt lenen en of de hogere maandlasten bij je financiële situatie passen. Ook kunnen kosten ontstaan voor bijvoorbeeld advies, taxatie en notaris. Laat daarom vooraf berekenen welk bedrag mogelijk is en wat de gevolgen zijn voor je maandlasten.

Kan ik mijn overwaarde gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning?

Ja, je kunt de overwaarde van je huidige woning vaak gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Verkoop je eerst je huis, dan kun je de netto-opbrengst na aflossing van je hypotheek en eventuele verkoopkosten gebruiken om de aankoop te financieren. Koop je een nieuwe woning voordat je oude woning is verkocht, dan kan een overbruggingskrediet soms tijdelijk uitkomst bieden. De mogelijkheden en voorwaarden hangen onder meer af van je inkomen, de verwachte verkoopopbrengst en de beoordeling door de geldverstrekker. Laat daarom vooraf berekenen hoeveel overwaarde je daadwerkelijk kunt inzetten en welke kosten daarbij komen kijken.

Welke kosten komen kijken bij het opnemen van overwaarde?

Bij het opnemen van overwaarde kun je te maken krijgen met advies- en bemiddelingskosten, notariskosten en kosten voor een taxatie of waardebepaling. Soms rekent de geldverstrekker ook afsluitkosten of betaal je een vergoeding voor het aanpassen of oversluiten van je hypotheek. Daarnaast kunnen je maandlasten stijgen doordat je meer leent. Welke kosten precies gelden, hangt af van de gekozen oplossing en de voorwaarden van je geldverstrekker. Vraag daarom vooraf om een overzicht van alle eenmalige én doorlopende kosten.

Heeft het opnemen van overwaarde gevolgen voor mijn hypotheekrenteaftrek?

Ja, het opnemen van overwaarde kan gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Gebruik je het extra geleende bedrag voor aankoop, onderhoud of verbouwing van je eigen woning, dan kan de rente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Voor een nieuwe lening gelden doorgaans aflossingseisen: je moet die binnen maximaal 30 jaar ten minste annuïtair of lineair aflossen. Gebruik je het geld voor iets anders, zoals een auto of beleggingen, dan is de rente meestal niet aftrekbaar. De renteaftrek op je bestaande hypotheek verandert niet automatisch, maar de fiscale behandeling hangt af van je situatie en het bestedingsdoel. Laat dit daarom controleren door een hypotheek- of belastingadviseur.